Новостройка по дешевке?

Первичный рынок сдал позиции и «продает» квартиры по меньшей стоимости. Правда, у этого «обвала цен» – свои законы

В падении цен на недвижимость в столице уже намечаются определенные тенденции. Если говорить о вторичке, то тут цены, прежде всего, диктует спрос. На вторичном рынке недвижимости столицы уже более года замечена стагнация, квартиры все реже продаются и покупаются, объявления о продаже одного и того же жилья можно встречать в течение нескольких месяцев. При этом цена на квартиру может существенно падать. А риэлторы советуют нешуточно торговаться и отказываться от варианта при малейшей несговорчивости – продавцам-то выбирать не из чего, их товар сейчас не нарасхват.

Жилье дешевеет перед сдачей в эксплуатацию

В то же время о падении цен на первичку говорят уже «вслух». К примеру, по сведениям портала realt.ua, только за последнюю неделю цены на новые двухкомнатные упали на 8–9% до 14 700 грн за кв. м.

По мнению аналитиков, противоречие между официально «несгибаемой» позицией застройщиков и тем фактом, что цены все же падают – можно объяснить.

– Изменение цены зависит не только от застройщика, но даже от дома, – говорит независимый аналитик Ярослав Цуканов. – Сейчас квартиры в домах, которые находятся на последней стадии строительства – действительно нередко продают дешевле. Ведь дом нужно сдать, сроки затягивать никто не хочет. Зато в тех домах, которые только-только начали строить – квартиры, в основном, не дешевеют. Хотя бы потому что себестоимость жилья в этих домах намного выше будет, и снижать цены экономически не обосновано.

Это не касается тех случаев, когда застройщик сам по горло в долгах и старается продать побыстрее. Но даже в этой ситуации вряд ли он будет сбрасывать цену вдвое. С другой стороны, такой почти банкрот вполне может выставить свой проект на продажу, или за него это сделает банк. На совсем начальном этапе строительства проще его заморозить, чем продавать дешевле. Основным влияющим критерием остается спрос и кредиты. Если ситуация с банками не изменится – кризис будет более ощутим. Сейчас мы только вступили в него, а ближе к концу осени ожидается пик. Это касается и вторички и первички. Цены падают, этого никуда не деть.

Еще одно примечательное мнение мы получили в одной из стройкомпаний столицы. Оказывается, падение цен на квартиры в недостроенных домах часто провоцируют перекупщики.

– Это так называемая переуступка на первичке, – объяснили нам. – Фирмы накупили «оптом» квартир, а теперь в страхе, что совсем не получат дохода, перепродают их дешевле, чем сам застройщик.

Так что, как видим, удешевление первички имеет особый характер и на сегодняшний момент касается далеко не всех застройщиков. Как изменится эта картина в ближайшем будущем, грядет на рынке новостроек обвал цен или покупательский бум – покажет уже нынешняя осень. Если верить экспертам.

В то же время главный вывод: сегодняшняя более дешевая первичка – не столь рискованное вложение, ведь часто это квартиры в почти готовом доме. Однако, если же сбрасывающая цены компания вам неизвестна, строит только один объект или о ней нет никакой информации – ей заведомо не стоит доверять.

Спрос на первичку падал, а цены – нет

Но все это ранее касалось только рынка не нового жилья. Первичка же долгое время показывала стабильный рост цен. Прежде всего, потому, что покупатели такого жилья – часто другой имущественный класс. Ведь даже учитывая более низкую стоимость квадратного метра первичного жилья – это лишь дань «рисковости» вложений в строительство. На деле же квартиры метражом существенно больше, комфортнее и в целом обходятся отнюдь не дешево.

Брокеры, к примеру, не записывают первичку в так называемый «эконом-класс» – как квартиры в «чешках» и «хрущевках», родом из СССР, – а только в «бизнес» или «элит». Конечно, крупная составляющая спроса на первичку – фирмы-перекупщики – отпали с первыми признаками притормаживания рынка. Тем не менее, цены на первичку ползли, хоть понемногу, но вверх.

В июле отметилось существенное падение спроса на новое жилье – по данным консалтинговых агентств, спрос тогда снизился в пределах 60%. Правда, и до этого вывода было заметно торможение на рынке первичной недвижимости. Маленькие компании-застройщики начали замораживать строительство еще минувшей зимой. Тому несколько причин. Во-первых, подорожали стройматериалы, и это в период падения спроса, когда цену на «квадрат» поднять просто нельзя. Таким образом, рентабельность строительства снизилась.

Во-вторых, многие мелкие «строители» зависели в основном от спроса покупателей и возводили свои многоэтажки буквально на деньги инвесторов. Вместе со стагнацией рынка замедлились темпы строительства домов, сдвинулись сроки сдачи в эксплуатацию. По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Украины в Киеве Виктора Несина, продолжают строить только те компании, которые работают «своими силами», без привлечения банковских кредитов и не единственно за деньги инвесторов. Те же, кто целиком и полностью зависел от покупателей – стоят, и клиента своего уже потеряли.

А застройщики ждут покупательского «бума»

Строительные компании не спешат афишировать свое положение. Например, нам ответили в компании «Познякижилбуд», что цены они даже планируют повышать в сентябре на 5–7%.

В другой крупной стройкомпании не отрицали, что, действительно, темпы продаж очень существенно замедлились. Однако, гиганты рынка не спешат дешевле «продаваться». Ведь известно, что спрос на первичное жилье в столице всегда был очень высок.

Большую роль играет «элемент ожидания», когда покупатели замерли в расчете на падение рынка. В то же время застройщики уверены, что ожидания большинства рано или поздно оправдает вторичка, а спрос на первичку не пострадает.

Ждут застройщики и либерализации позиции банков по поводу ипотеки. Сегодня получить квартиру в кредит проблематично – для этого надо очень убедительно доказать свою платежеспособность (зарплата «в конверте» в расчет не принимается) и внести немаленький первый взнос – в пределах 30–40%. Поскольку основная часть (более 70%) сделок при покупке недвижимости не обходилась без кредита, позиция банков оказалась решающей и окончательно подорвала квартирный рынок. Если банки сменят гнев на милость и упростят процедуру оформления ипотеки (и ставки снизят), покупательского «бума» не избежать, – считают крупные застройщики.

В то же время никто не отрицает снижения «привлекательности» самого строительного дела.

– Рентабельность застройщиков на рынке строительстве жилья в Киеве за год (с августа 2007 года по август 2008 года) упала с 30–40% до 25%. Доходность застройщиков и строителей (подрядчиков) падает. Уже год застройщики живут в режиме постоянного уменьшения маржи между себестоимостью и ценой продажи, – говорит Сергей Голуб, руководитель аналитического департамента консалтинговой компании «Канзас». – О рентабельности в 50–100% говорить не приходится из-за высокой себестоимости, отчислений городу, привлечения кредитных денег, строительства объектов инфраструктуры, всевозможных рисков, длительных сроков строительства и т.д. 30–40% – это тот максимум, на который мог рассчитывать застройщик до резкого подорожания стройматериалов.

Кстати

Строили и будут строить

По словам руководителя аналитического департамента консалтинговой компании «Канзас» Сергея Голуба, даже при нынешних темпах строительства насытить рынок качественным жильем можно будет только через 20 лет.

– Сегодня застройщики возводят порядка 1 млн–1,3 млн квадратных метров жилья в год. Всего в Киеве построено около 800 млн «квадратов», из них 80% – «сталинки», «хрущевки», «панельки», срок эксплуатации которых уже истек. Их нужно или реконструировать, или строить на их месте новое жилье, – считает Сергей. – Строить все же дешевле, при этом объем строительства составит 50–60 млн кв. м/год.

Автор: Мария УГЛЕЦОВА, Ольга ЯРХО, Юлия ЛАДНОВА / 12:54 18.09.2008